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公摊面积不计入房价了
时间:2019-02-27 9:59:00 阅读:186次

  日前,住建部办公厅发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。其中规定,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这意味着交易价格以后不把公摊面积算进来。有人认为,公摊面积计算公式不透明,存在随意挤占实际居住面积的现象;也有人认为,算不算公摊,总价都一样。容积率是固定的,即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的,所以就算把公摊面积盲目做大,地产商也没法多赚一分钱,反而损失购房者的利益。对此,我们该如何看待,怎样应对?2月25日,长沙晚报第424期《你说话吧》栏目走进位于长沙市中山路的阳光城檀悦项目,邀请部分市民、律师与房地产从业者代表就此展开热议。本期话题讨论形成主要观点如下:

  释疑三问公摊面积

  问题1

  套内建筑面积与套内使用面积是一回事吗?

  林艳芳(湖南天地人律师事务所律师):有人经常将“套内建筑面积”跟“套内使用面积”混为一谈,认为商品房建筑面积除去公摊面积,就是套内使用面积。其实,这只是套内建筑面积。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第六条规定,套内建筑面积由套(单元)内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成,套内使用面积只是套内建筑面积的大部分,而不是全部。

  问题2

  以套内使用面积计价,是否意味着“公摊”没有了?

  林艳芳:答案是否定的。除非农村或城郊一家一户,土地和房屋均为同一权利人,没有与他人公用空间的独户单一产权房地产,否则,开发商开发建设的一个项目地块商品房同时有多户,并有电梯井、楼梯间、变电室、公共门厅、过道、公共用房等公用建筑面积,该公用建筑面积不可或缺,并存在建筑成本,必然需要购房者埋单,由此形成“公摊”面积。

  《物权法》第六章“建筑物区分所有权”中第70条规定的“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,就是对专有、共有的权利规定。同一小区不同住户不可能与世隔绝独善其身,无论以什么方式计价商品房,共有部分都不可能消失,“公摊”面积都不可能消除。

  问题3新规范的法律地位如何?

  林艳芳:《住宅项目规范(征求意见稿)》正式通过后必须强制执行,但目前《商品房销售管理办法》仍然有效,且为政府审批开发商销售商品房的法定依据。规范是系统内部规定,法规是外部实施规定,两者现相冲突的情况下,个人认为应该先修法做到统一方可适用。

  话友热议房价不算公摊面积,你怎么看?

  A派观点价格更透明,是政策利好

  张梅(公司职员):我认为,实施“房价不算公摊面积”的规定,将会更合理、更透明。以后比较同地段不同楼盘的性价比,会更加直观。

  江跃龙(长沙市政协委员、高级经济师):我想出台这条规定主要有三点意义:一是防止开发商利用信息不对称,滥用公摊面积相关权益;二是这项条款为今后开展房产税征收等,统一计量口径;三是这项条款也符合国际惯例。

  林艳芳:更具体地说,它还解决了两个问题:第一,解决了套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题;第二,解决住户使用面积不透明的问题,按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。

  朱继民(山语林居小区居民):我们还要考虑一个导向的问题。“房价不算公摊面积”,会扭转现在一些房地产开发的乱象。此前,一些楼盘存在肆意增加公摊、“偷”面积的现象;还有一些楼盘迎面就是大拱门、大花坛广场,把泵房、物业用房弄得很大,这也是不利于集约发展的。而且,同行会暗中攀比,助长这种浪费之风。

  B派观点公摊变小,会住得更挤

  林林(网友):我有一个担忧,既然公摊面积不计入房价,会不会导致一些开发商为了节省成本,刻意地减少公共区域的建筑面积,让我们住得更挤呢?

  覃露(黄金社区居民):这种担忧是有必要的。不管是国外还是重庆的例子都告诉我们,“房价不算公摊面积”有可能导致居住环境变得更逼仄。现在一般的楼盘都是一个单元两三户,以后为了省公摊,可能增加到五六户甚至更多,就会影响到不少户型的通风、采光。

  林艳芳:公摊面积是不是越少越好?显然不是。公摊面积由业主公共部位面积构成,公摊面积越小,说明全体业主共有的公共面积越小,公共设施设备配置不多,这样会导致舒适度降低,居住体验变差。试想,如果你居住在一个几乎没有公共服务空间的小区,会是一种什么样的体验呢?

  C派观点新规范是导向,最终看市场

  朱继民:我认为,新规范只是确定了一个导向,以后公摊面积到底会产生哪些变化,最终还是要看市场。我们当然应该关注这一变化,但不必过度操心。我的推测是可能会出现这种局面:不同需求的人去寻找不同品质的房子。价格低廉一点的房子,可能在公摊面积上就会抠一些,但只要不影响到正常生活就行。

  探讨新规范影响几何?

  影响1房产总价会发生波动吗?

  林艳芳:我认为,以套内使用面积计价不会推高房价。开发商销售房屋实行总价控制,套内使用面积只是计价方式之一。在总价一定的大前提下,以建筑面积计价显得单价低,以套内使用面积计价显得单价高,但并不改变总价。因为计价方式不同,这两种单价不具有可比性。

  朱继民:我感觉,新规范会更有利于房产市场的层次划分。以后,由于公摊面积变得更理性,浪费减少,有的房子总价还会微跌。

  崔启明(东郡社区居民):我担心,新规范会导致二手房市场出现混乱。原来买的房子面积含有公摊,是按建筑面积计价的,它们再次进入市场该怎么计价,要捋清楚。

  明宾(湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理):对于房产交易来讲,比较明显的影响可能是在推介房子时,会增加向客户介绍两种计价方式差别的内容。明面上,单价确实涨了,但由于总价波动不大,房产交易双方都可以接受。这会有一个适应的过程。

  影响2共有部分产权怎么分配?

  朱礼格(麓之风书店工作人员):新规范会推动小区公共区域设计变得更加合理,但一个问题是,以后公共区域算谁的?车库权属归谁?

  江跃龙:市场上确实有担忧,按套内使用面积交易,是否影响商品房所有者对公共设施相关权益的行使。

  朱继民:小区共有部分的产权归属以前是比较明确的。比如,公共绿地就属于全体业主共有。我们不能因为新规范出台就改变游戏规则,不然会让事情变得更复杂,影响到改革初衷的实现。

  思考新规范传递出哪些信号?

  思考1明码标价是市场规则

  吕金达(天心区退休教师):对于公摊面积的争论由来已久,跟开发商较真必须有明确的规范摆在面前,这样心里才有底。我们作为普通市民,是不懂那些弯弯绕绕的,有时就算发现了问题,跟开发商理论也有难度。

  明宾:我打一个比方,以前的规定就好像是去菜市场买排骨,一些摊贩的做法是买一公斤排骨搭一点别的。现在则更正规,不增加一点添头,买得明明白白。

  朱继民:我认为,这不只是房地产市场的变化,而反映出整个市场经济正在逐渐规范,追求明明白白的消费。消费更透明,整个环境就会更加公平,消费者的感受也会更加舒服。

  思考2“房住不炒”是调控导向

  明宾:我个人认为,为什么会出台“以套内使用面积进行交易”的新规范,一个重要原因就是强调房子的居住属性。房子是用来住的,不是用来炒的,因此不能贪图一些虚的面积,不在面积上做手脚,要让老百姓明明白白消费。这是对“房住不炒”房产调控主基调的重申。

  思考3改革要因时而动

  江跃龙:我注意到,新规范提高了住宅设置电梯的要求,由原7层及以上或超过16米设置电梯调整到了4层。这是顺应老龄化社会的调整,是很有必要的。

  崔启明:现在,一些老旧小区加装电梯,存在由谁掏钱、掏多少、产权归谁等诸多问题,如果在规划设计时就要求“4楼以上住宅必须安装电梯”,就不会出现这么多麻烦。好的政策实施,宜早不宜迟。

  思考4热议背后要有冷思考

  朱继民:新规范发布后,引起热议,一些自媒体进行了所谓的解读。老实说,对于很多自媒体,我是不满意的。他们第一没有正确理解新规范内容,第二没有体现明确的价值取向。改革在推进过程中可能会遭遇阻力,因为它触动了一些人的利益,但我们不能把每一个阻力、困难过度放大,刻意制造焦虑情绪。

  林艳芳:“新规范出台后,可能取消公摊面积”,这一消息已被证实系误读。随后,又有自媒体截取“房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更”条款,宣称“以后房价会大涨”。这又是部分自媒体以爆炸性标题做新规范解读炒作,并以此混淆视听,误导舆论。对此,我们不应偏听偏信,要对消息源进行甄别,多加思考,以免受到误导。

  

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